용도지역이란?

아키리토 · 작성·검토 2026. 10. 10.

용도지역은 땅을 어떤 용도로, 얼마나 촘촘하게 쓸 수 있는지를 나라가 미리 정해 둔 구분입니다. 같은 크기의 땅이라도 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 종류와 건폐율·용적률 한도가 크게 달라지기 때문에, 건물의 밀도를 볼 때 가장 먼저 확인해야 하는 정보입니다.

용도지역의 큰 구분

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)은 전 국토를 네 가지 용도지역으로 나누고, 그 안을 다시 세분합니다. 모든 땅은 이 중 하나의 용도지역에 속하며, 한 필지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우도 있습니다.

도시지역 – 인구와 산업이 모여 있거나 모일 곳. 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉩니다.
관리지역 – 도시지역에 준해 체계적으로 관리하거나, 농림·자연환경보전지역에 준해 관리할 곳. 보전·생산·계획관리지역으로 나뉩니다.
농림지역 – 농업진흥지역이나 보전산지 등 농림업을 진흥하고 산림을 보전할 곳.
자연환경보전지역 – 자연환경, 수자원, 해안, 생태계 등을 보전할 곳.

21개 세부 용도지역과 상한 (국토계획법 시행령 제30조·제84조·제85조)

아래 표의 건폐율·용적률은 시행령이 정한 최대 범위입니다. 실제 한도는 시·군의 도시계획조례가 이 범위 안에서 정하므로 대부분 더 낮습니다.

구분	세부 용도지역	성격	건폐율 상한	용적률 범위
주거	제1종 전용주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경	50%	50~100%
	제2종 전용주거	공동주택 중심의 양호한 주거환경	50%	50~150%
	제1종 일반주거	저층 주택 중심	60%	100~200%
	제2종 일반주거	중층 주택 중심	60%	100~250%
	제3종 일반주거	중고층 주택 중심	50%	100~300%
	준주거	주거에 상업·업무 기능 보완	70%	200~500%
상업	중심상업	도심·부도심의 중심 상업·업무	90%	200~1,500%
	일반상업	일반적인 상업·업무	80%	200~1,300%
	근린상업	근린 생활 편의	70%	200~900%
	유통상업	도시 내·지역 간 유통	80%	200~1,100%
공업	전용공업	중화학·공해성 공업	70%	150~300%
	일반공업	환경을 해치지 않는 공업	70%	150~350%
	준공업	경공업에 주거·상업·업무 보완	70%	150~400%
녹지	보전녹지	도시의 자연환경·경관 보전	20%	50~80%
	생산녹지	농업적 생산	20%	50~100%
	자연녹지	제한적 개발을 허용하는 녹지	20%	50~100%
관리	보전관리	자연환경 보전 위주	20%	50~80%
	생산관리	농림업 생산 위주	20%	50~80%
	계획관리	도시지역 편입 예상, 제한적 개발	40%	50~100%
농림지역		농림업 진흥·산림 보전	20%	50~80%
자연환경보전지역		자연환경·수자원 보전	20%	50~80%

예를 들어 서울특별시 도시계획조례는 일반주거지역의 용적률을 제1종 150%, 제2종 200%, 제3종 250%로 정하고 있어 시행령 최대값보다 낮습니다. 같은 제2종 일반주거지역이라도 시·군마다 한도가 다를 수 있습니다.

용도지구·용도구역·지구단위계획

용도지역 위에는 필요에 따라 다른 규제가 겹쳐 적용됩니다.

용도지구 – 경관지구, 고도지구, 방화지구, 보호지구처럼 특정 목적으로 용도지역의 제한을 강화하거나 완화합니다. 예를 들어 고도지구에서는 건물 높이가 따로 제한됩니다.
용도구역 – 개발제한구역(그린벨트), 도시자연공원구역 등 더 큰 범위에서 개발을 제한하는 구역입니다.
지구단위계획구역 – 일정 구역을 하나의 계획으로 관리하는 곳입니다. 건폐율·용적률·높이·건축선 등을 계획에서 따로 정하므로, 용도지역 기준보다 계획 내용이 우선합니다. 대규모 아파트 단지나 신도시는 대부분 지구단위계획구역입니다.

그래서 용도지역만 보고 "이 땅은 용적률 250%까지 가능하다"고 단정하면 틀릴 수 있습니다. 실제 허용 한도는 조례, 용도지구, 지구단위계획을 모두 확인해야 알 수 있습니다.

종상향이란?

재건축·재개발 기사에서 자주 보이는 종상향은 용도지역을 한 단계 높은 곳으로 바꾸는 것을 말합니다. 예를 들어 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 바꾸면 조례상 용적률 한도가 200%에서 250%로 올라가(서울 기준) 더 많은 면적을 지을 수 있게 됩니다. 종상향은 도시관리계획 변경 절차를 거쳐야 하며, 보통 공공기여(기부채납) 같은 조건이 따라옵니다.

내 땅의 용도지역 확인하는 방법

토지이음(eum.go.kr)에서 주소를 검색해 토지이용계획을 열람합니다. 용도지역·용도지구·용도구역과 지구단위계획구역 여부가 함께 나옵니다. 정부24에서 토지이용계획확인서를 발급받을 수도 있습니다.
아키리토에서는 범위를 계산한 뒤 건물을 누르면 상세 화면에 해당 필지의 용도지역과 시행령 기준 법정 상한이 표시됩니다. 여러 건물의 용도지역을 한 번에 훑어볼 때 편리합니다.

아키리토에 표시되는 용도지역은 브이월드의 토지 정보를 그대로 보여 주는 것이고, 조례나 지구단위계획은 반영하지 않습니다. 법적 판단이 필요한 일에는 토지이용계획확인서와 지자체 문의로 확인하세요.