재건축·리모델링과 용적률

아키리토 · 작성·검토 2026. 10. 10.

재건축 이야기가 나오면 늘 따라오는 숫자가 용적률입니다. 지금 지어진 면적과 앞으로 지을 수 있는 면적의 차이가 곧 새로 팔 수 있는 집의 양이 되기 때문입니다. 이 글은 용적률로 사업성을 가늠하는 기본 원리를 설명합니다. 실제 사업성은 훨씬 많은 요소로 정해지므로, 여기 나온 계산은 감을 잡기 위한 출발점으로만 보세요.

왜 용적률이 중요한가

재건축은 낡은 건물을 허물고 새로 짓는 사업입니다. 기존 조합원 몫을 짓고 남는 면적은 일반분양으로 팔아 공사비를 충당합니다. 따라서 더 지을 수 있는 면적이 많을수록 일반분양 물량이 늘고 조합원 부담은 줄어듭니다. 이 '더 지을 수 있는 면적'을 정하는 것이 바로 현재 용적률과 허용 용적률의 차이입니다.

간단한 예시

대지면적 20,000㎡인 아파트 단지가 있다고 해 봅시다.

같은 크기, 같은 용도지역이라도 A 단지는 B 단지보다 다섯 배 많은 면적을 새로 지을 수 있습니다. 1990년대 이전에 지어진 저층·중층 단지가 재건축 대상으로 주목받는 이유가 여기에 있습니다. 반대로 이미 용적률이 높은 단지는 재건축보다 리모델링이 검토되기도 합니다.

허용 용적률은 어떻게 정해지나

재건축 후 용적률은 하나의 숫자로 정해지지 않고 여러 단계로 쌓입니다.

• 기준·허용 용적률 – 용도지역과 도시계획조례, 지구단위계획에서 정한 한도. 서울의 제3종 일반주거지역이라면 조례상 250%가 기준이 됩니다.
• 공공기여(기부채납)에 따른 완화 – 도로, 공원, 공공시설 부지 등을 내놓으면 그 대가로 용적률을 더 받을 수 있습니다. 대신 대지 일부를 내놓으므로 계산이 단순하지 않습니다.
• 법적상한용적률과 임대주택 – 조례 한도를 넘어 국토계획법상 상한까지 짓는 대신, 늘어난 면적의 일정 비율을 공공임대주택 등으로 공급하는 제도가 있습니다.
• 종상향 – 용도지역 자체를 높여(예: 제2종 → 제3종 일반주거) 한도를 올리는 방법입니다. 도시계획 변경이 필요해 시간이 오래 걸립니다. 용도지역이란?을 참고하세요.

제도는 지역과 시기에 따라 자주 바뀌므로, 실제 수치는 해당 지자체의 정비계획과 공고를 확인해야 합니다.

용적률 말고도 보는 것

• 대지지분 – 세대당 땅을 얼마나 가지고 있는지. 같은 단지 안에서도 평형에 따라 다르며, 조합원 권리가액에 영향을 줍니다.
• 세대수와 평형 구성 – 조합원 수가 많으면 늘어나는 면적을 나눠 가질 사람이 많아집니다.
• 사용승인 연도 – 재건축 연한(준공 후 일정 기간)과 노후도 판단의 기준이 됩니다.
• 입지와 분양가 – 같은 면적을 더 지어도 분양가가 높은 지역일수록 사업성이 좋아집니다.
• 공사비와 금융비용 – 최근에는 공사비 상승이 사업성에 가장 큰 변수가 되기도 합니다.

리모델링은 무엇이 다른가

리모델링은 건물의 주요 골조를 남긴 채 늘리거나 고치는 방식입니다. 공동주택 리모델링은 주택법에 따라 세대별 전용면적을 일정 비율(전용 85㎡ 미만은 40% 이내, 그 이상은 30% 이내)까지 늘리고, 세대수를 기존의 15% 이내에서 늘릴 수 있습니다. 용적률 한도에 이미 가까운 단지에서 대안으로 검토되지만, 늘릴 수 있는 면적이 재건축보다 제한적이고 구조 안전성 검토가 까다롭습니다.

아키리토로 비교해 보기

1. 관심 단지와 주변 단지를 포함하도록 지도에서 범위를 그립니다.
2. 용적률 지표로 바꾸면 단지별 현재 용적률이 색으로 표시됩니다. 연한 색일수록 용적률이 낮아 늘릴 여지가 큰 곳입니다.
3. 단지 건물을 눌러 용도지역과 사용승인일을 확인합니다. 같은 제3종 일반주거지역 안에서 용적률이 낮고 오래된 단지가 일반적으로 재건축 사업성 측면에서 유리합니다.
4. 결과를 CSV로 내려받아 단지별 대지면적과 용적률로 위의 '늘어나는 면적'을 직접 계산해 볼 수 있습니다.

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