대지면적·건축면적·바닥면적·연면적 차이

아키리토 · 작성·검토 2026. 10. 10.

건축물대장을 열면 면적이 여러 개 적혀 있습니다. 이름은 비슷하지만 재는 대상이 모두 달라서, 무엇을 나누느냐에 따라 건폐율·용적률이 정해집니다. 이 글에서는 각 면적이 무엇을 재는지를 하나의 예시 건물로 정리합니다.

한눈에 보기

대지면적

대지면적은 건축물이 있는 땅의 수평투영면적입니다. 경사가 있는 땅도 위에서 내려다본 면적으로 잽니다. 보통 토지대장의 면적과 같지만, 건축법 시행령에 따라 도로 폭을 확보하기 위해 물러난 부분(건축선 후퇴 부분)이나 도시계획시설로 지정된 부분은 대지면적에서 빠지기도 합니다. 그래서 건축물대장의 대지면적과 토지대장 면적이 조금 다를 수 있습니다.

건축면적

건축면적은 건물의 외벽(외벽이 없으면 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 간단히 말해 하늘에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 덮고 있는 넓이입니다. 처마·차양·발코니처럼 외벽 밖으로 튀어나온 부분은 일정 길이까지는 빼고, 그보다 길면 넘는 부분을 넣습니다. 지하층만 있는 부분, 지표면에서 1m 이하에 있는 부분 등도 일정 조건에서 제외됩니다.

바닥면적

바닥면적은 각 층마다 벽·기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 넓이입니다. 다음과 같은 부분은 바닥면적에서 빠집니다.

• 필로티 등 벽 없이 기둥만 있는 1층 공간을 주차장·통로 등으로 쓰는 경우
• 공동주택 발코니 중 외벽 중심선에서 1.5m까지의 부분 (흔히 말하는 '서비스 면적')
• 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 물탱크 등 옥상 구조물, 다락 일부

이 때문에 같은 겉모습의 건물이라도 설계에 따라 바닥면적과 연면적이 달라집니다.

연면적과 용적률 산정용 연면적

연면적은 한 건축물의 각 층 바닥면적을 모두 더한 값으로, 지하층도 포함합니다. 반면 용적률을 계산할 때는 땅 위로 올라온 규모만 보기 위해 다음 면적을 뺀 용적률 산정용 연면적을 씁니다.

• 지하층 면적
• 지상층의 부속 주차장 면적
• 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
• 경사지붕 아래 대피공간 면적

건축물대장에는 연면적과 용적률 산정용 연면적이 따로 적혀 있습니다. 지하 주차장이 큰 아파트는 연면적이 용적률 산정용 연면적의 1.5배를 넘기도 합니다.

예시로 계산해 보기

대지면적 400㎡ 땅에 다음과 같은 건물이 있다고 해 봅시다.

• 지하 1층 주차장 300㎡
• 지상 1~5층, 각 층 바닥면적 200㎡ (지상 부속 주차장 없음)
• 위에서 내려다본 건물 윤곽(건축면적) 220㎡

연면적으로 나누면 325%가 나오지만, 실제 용적률은 지하를 뺀 250%입니다. 연면적을 그대로 나누는 실수가 흔하니 주의하세요.

아파트 광고의 전용면적·공급면적·계약면적

분양 광고나 매물 정보에 나오는 면적은 건축물대장의 면적과 기준이 다릅니다.

• 전용면적 – 현관 안쪽, 세대가 혼자 쓰는 공간의 면적. 발코니(서비스 면적)는 빠집니다. 흔히 말하는 '84㎡'가 이것입니다.
• 주거공용면적 – 계단, 복도, 엘리베이터 홀처럼 같은 동 주민이 함께 쓰는 공간을 세대별로 나눈 면적.
• 공급면적 – 전용면적 + 주거공용면적. 예전 '33평형' 같은 표현이 이 기준입니다.
• 계약면적 – 공급면적 + 기타공용면적(지하 주차장, 관리사무소, 커뮤니티 시설 등).

평으로 바꿀 때는 1평 = 약 3.3058㎡입니다. 전용 84㎡는 약 25.4평이고, 공급면적 기준으로는 보통 33~35평 정도가 됩니다.

아키리토에서 쓰는 면적

아키리토는 건축물대장 총괄표제부·표제부의 대지면적, 건축면적, 연면적, 용적률 산정용 연면적을 사용합니다. 대장에 적힌 건폐율·용적률이 있으면 그 값을 먼저 쓰고, 비어 있을 때만 위 공식으로 직접 계산합니다. 건물을 눌러 상세 화면을 열면 어떤 면적으로 계산했는지 '산정 근거'에서 확인할 수 있습니다. 자세한 순서는 계산 방식과 데이터 출처를 보세요.

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