아키리토ARCHIRITO용적률이란?
용적률은 대지면적에 대한 건물 지상층 바닥면적 합계의 비율입니다. 같은 크기의 땅에 건물을 얼마나 높고 크게 지었는지, 즉 땅을 얼마나 입체적으로 쓰고 있는지를 나타내는 대표적인 밀도 지표입니다.
계산 공식
예를 들어 대지면적 200㎡ 땅에 한 층 바닥면적이 120㎡인 4층 건물(지하 없음)이 있다면, 지상층 연면적은 480㎡이고 용적률은 480 ÷ 200 × 100 = 240%입니다. 같은 땅에 바닥면적 60㎡짜리 8층 건물을 지어도 연면적이 480㎡로 같으므로 용적률은 똑같이 240%입니다. 용적률은 건물의 높이보다 얼마나 많은 바닥면적을 지었는가를 봅니다.
용적률 산정용 연면적에서 빠지는 면적
건축물대장의 연면적은 지하층을 포함한 모든 층의 바닥면적 합계입니다. 용적률을 계산할 때는 건축법 시행령에 따라 다음 면적을 연면적에서 뺀 용적률 산정용 연면적을 씁니다.
- 지하층의 면적
- 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우) 면적
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
- 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간 면적
그래서 지하 주차장이 큰 건물은 연면적에 비해 용적률이 낮게 나옵니다. 건축물대장에는 연면적과 용적률 산정용 연면적이 따로 적혀 있습니다.
용도지역별 용적률 상한 (국토계획법 시행령 제85조)
용적률의 최대 한도는 땅의 용도지역에 따라 법령으로 범위가 정해지고, 그 범위 안에서 시·군의 도시계획조례가 실제 한도를 정합니다.
| 구분 | 용도지역 | 시행령 범위 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 제1종 전용주거 | 50~100% |
| 제2종 전용주거 | 50~150% | |
| 제1종 일반주거 | 100~200% | |
| 제2종 일반주거 | 100~250% | |
| 제3종 일반주거 | 100~300% | |
| 준주거 | 200~500% | |
| 상업지역 | 중심상업 | 200~1,500% |
| 일반상업 | 200~1,300% | |
| 근린상업 | 200~900% | |
| 유통상업 | 200~1,100% | |
| 공업지역 | 전용공업 | 150~300% |
| 일반공업 | 150~350% | |
| 준공업 | 150~400% | |
| 녹지지역 | 보전녹지 | 50~80% |
| 생산녹지 | 50~100% | |
| 자연녹지 | 50~100% | |
| 관리지역 | 보전관리 | 50~80% |
| 생산관리 | 50~80% | |
| 계획관리 | 50~100% | |
| 농림지역 | - | 50~80% |
| 자연환경보전지역 | - | 50~80% |
실제 적용 한도는 대부분 이보다 낮습니다. 예를 들어 서울특별시 도시계획조례는 제1종 일반주거 150%, 제2종 일반주거 200%, 제3종 일반주거 250%로 정하고 있습니다. 지구단위계획구역이면 계획에서 따로 정한 용적률이 적용되며, 공개공지 제공이나 기부채납 등에 따라 완화되기도 합니다.
용적률을 어디에 활용하나요?
- 재건축·리모델링 사업성: 현재 용적률과 허용 용적률의 차이(남은 용적률)가 클수록 더 지을 수 있는 면적이 많아 사업성이 좋아집니다.
- 동네 밀도 파악: 범위 내 총 용적률로 블록이나 동네 전체의 개발 밀도를 비교할 수 있습니다.
- 토지 매입 검토: 주변 건물의 용적률을 보면 그 지역에서 실제로 어느 정도 규모까지 지어졌는지 감을 잡을 수 있습니다.
아키리토에서 값을 정하는 방법
용적률은 대지(필지) 단위 값이라 한 대지 위의 여러 동은 같은 용적률로 표시됩니다. 값은 건축물대장 총괄표제부·표제부에 적힌 용적률을 먼저 쓰고, 없으면 용적률 산정용 연면적과 대지면적으로 직접 계산합니다. 대장에 대지면적이 비어 있는 오래된 건물은 토지대장 면적이나 지적도 면적을 씁니다. 자세한 순서는 계산 방식과 데이터 출처를 보세요.
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